LE BOULEVERSEMENT DE L’ÉCONOMIE CONTRACTUELLE ET LA CRISE DU COVID-19 : QUE POURRAIT INVOQUER LE LOCATAIRE POUR SOLLICITER LA DIMINUTION DU LOYER?

LexLau – Flashnews – Coronavirus – 16/05/2020

La crise sanitaire du Covid-19, qualifiée de pandémie, « fait entrer l’économie mondiale en récession » [1].

La lutte contre la propagation du coronavirus a contraint nombre d’Etats à prendre des mesures règlementaires ayant pour effet de restreindre drastiquement l’exercice de l’activité économique.

Ainsi par arrêté ministériel daté du 18 mars 2020, abrogé [2] puis modifié [3] par deux arrétés ministériels, la Belgique a adopté une série de mesures d’urgence visant à endiguer la propagation du Covid-19.

Au nombre des restrictions et mesures prises par la Belgique, la fermeture de la plupart des commerces et magasins.

Dans le contexte sanitaire et économique actuel, de nombreuses entreprises se retrouvent confrontées à des obligations contractuelles dont l’équilibre a été rompu.

Cet équilibre contractuel peut trouver la cause de son bouleversement dans le fait du prince ou encore par la détérioration de la situation économique des parties engendrée par des événements extérieurs et imprévisibles.

Ce bouleversement de l’économie contractuelle, plus classiquement dénommé imprévision, a fait couler beaucoup d’encre et nourri de nombreuses réflexions doctrinales et jurisprudentielles.

La question, qui demeure plus que jamais d’actualité peut se poser, selon les termes empruntés au professeur C. BIQUET-MATHIEU :

« Que faut-il décider lorsque par suite de la survenance de circonstances nouvelles et imprévisibles, l’équilibre économique du contrat se trouve bouleversé au point que son exécution devient beaucoup plus onéreuse, voire ruineuse, pour une partie ? » [4].

Reformulée dans le contexte de la présente réflexion, il conviendra de s’interroger si un preneur , lié à un contrat de bail, peut contraindre son bailleur à renégocier les engagements souscrits en cas de survenance d’un événement extraordinaire, imprévisible au moment de la naissance du contrat et qui crée un profond« déséquilibre des prestations réciproques » [5].

Abordé généralement sous la thématique de l’imprévision, le déséquilibre contractuel né de la survenance de circonstances nouvelles et imprévisibles ne fait pas en droit belge l’objet d’une réglementation spécifique et encore moins harmonieuse.

Il s’agira dans la présente note de rappeler les contours et la portée de quelques mécanismes juridiques correcteurs qui pourrait être invoqués/utilisés par le locataire pour tenter de rétablir l’équilibre contractuel et renégocier le contrat.

Si vous souhaitez plus d’informations, n’hésitez pas à contacter Charles EPEE (cepee@lexlau.com).